Nell’ordinamento italiano la promessa di vendita di un bene immobile deve essere contenuta in un contratto avente la forma scritta che si perfezionerà in un secondo momento in un contratto di compravendita anch’esso necessariamente redatto in forma scritta. Detto contratto preliminare può essere anche una scrittura privata sottoscritta dalle parti , senza l’intervento del Notaio . L’elemento fondamentale, affinchè il contratto che contiene la volontà delle parti sia valido, è che il bene, oggetto di promessa di vendita , sia determinato o determinabile. Generalmente, nei contratti preliminari di vendita si descrivere il bene nella sua consistenza e con la indicazione catastale. Il catasto, tuttavia, ha una valenza descrittiva e rileva ai fini del valore fiscale del bene . La cosiddetta rendita catastale è quella che viene utilizzata, con gli adeguati parametri rivalutativi, per individuare il prezzo/valore sul quale verranno calcolate le imposte da corrispondere alla Agenzia Entrate. E’ tuttavia, possibile indicare il bene oggetto dell’obbligo di trasferimento anche de relato , l’importante è che il bene sia identificabile in modo univoco in base ad altre clausole del contratto. Unica eccezione è data nel caso in cui si agisca in giudizio per ottenere un a pronuncia che tenga il luogo di un atto di compravendita, cosiddetta esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre. In questo caso, è necessario che il bene immobile sia esattamente indicato con i dati catastali ed i confini. E’, in ogni caso, consigliabile, che una scrittura privata recante un obbligo di trasferimento di un bene immobile, contenga la esatta descrizione catastale e la indicazione dei confini, per non pregiudicarsi la possibilità, in caso di inadempimento di una delle parti , di agire avanti al tribunale per ottenere una sentenza di trasferimento, che tenga luogo dell’atto notarile.

Avv. Nicoletta Grassi, foro di Bologna